赤峰玉龙论坛

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 二手 赤峰 论坛
查看: 45|回复: 7

【揭秘干货】海外买家如何在新西兰投资置业?

  [复制链接]

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
发表于 2020-5-7 14:33:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,海外买家对奥克兰房产物业的询价量激增,不少海外买家认为在疫情期间买房是一个不错的投资时机,展现出有超过疫情之前的兴趣,部分原因是新西兰在防疫措施方面所取得的出色成果,尤其是引得长年居住在英国、香港的新西兰kiwi的回流以及华人与英美客人的关注,另一部分原因也是因为目前的超低汇率,以及一直以来的经济和社会环境稳定的最佳净洁、廉洁国家的全球认同度。
那么,对于海外买家,怎么在新西兰进行投资置业呢,有哪些需要考虑的因素呢?那么,重点来了!

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x




上一篇:全新净水机滤芯销售
下一篇:逸美家墙布厂家 北展新本 提前发放 各种高中低端都有 有素色、
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:34:39 | 显示全部楼层
一、 谁是海外买家,谁是本土买家,如何界定?

新西兰本地居民与PR身份的买家,都是本土买家。除此之外的买家,我们都称为海外买家。有一点需要注意,对于一直在海外居住的或者刚拿到PR身份的客人,如果在过去的12月内没有在新西兰居住满183天,我们依然称之为海外买家,此种情况下的PR身份客人可以请自己的律师申请OIO豁免,在未来的183天将要居住在新西兰,豁免后就可以购买。

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:36:11 | 显示全部楼层
二、 目前海外买家可以买什么样的房子?

根据目前新西兰的海外限购法案,海外买家不可以对现房进行购买投资。

海外买家可以购买的房产,属于大型开发项目(20套房源以上的多层建筑)期房,且开发商获得了可以向海外买家出售的豁免许可。比如像康拉德的Queens park多层公寓,Hadlow集联排别墅、公寓、商铺于一体的房产项目,海外买家可以投资购买。

三、 海外买家在购买房产的时侯,需要注意什么呢?

1.地段

投资房产,就是投资地段。这是房产投资行业的金句。好地段首先要有相对密集的真实人口数量。

我们以华人为例来说,很多华人来新西兰旅游,都会选择旅游旺季去皇后镇这个非常美丽的城市,此时正是游客很多的时侯,我们可能看到一种人口众多的景象。但是实际上,这里的居住人口不多,居民收入也不高,这里的一些民用建筑很多用于做民宿了,一些本地居民的收入甚至可能支付不起住民宿的费用。所以,如果单纯旅游地产一个因素来说,尽管旅游旺季的时侯租金回报率很高,但是居民数量少,会导致二手转换率会很低,那么该地产的未来价值又怎么能很好的体现呢?风险还是比较大的。



奥克兰,作为新西兰重点打造的国际化大都市,目前拥有约145万居住人口,占了超过新西兰总人口的1/3。它也是一个大多数新移民选择的居住地。因为这里,不止是交通枢纽,也是旅游中心,去皇后城的客人,很多都会来奥克兰。同时,这里还是经济贸易中心和教育中心。像奥克兰大学,理工大学以及很多好的语言学院,都奥克兰繁华的CBD核心Queen街。这种同时具有多种优势中心的城市是少见的。对于繁华的北京,清华、北大也没有集中北京的王府井大街上。

我们在选择了地段位置之后,房子是否可以租出去?这里的空置率是多少?当房子能租出去时,租金是什么水平?过几年后,房子的升值潜力会怎样?这涉及到更多重要因素。

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:37:15 | 显示全部楼层
2、空置率。

据我们调研,目前奥克兰以city为中心的CBD核心区,空置率约1%,是非常低的。刚进入旺季的时侯,房屋租赁市场就会呈现严重的供不应求的情况。

3、租金



City附近,价值约100万纽币的两居公寓,根据不同情况每周租金通常在850-1200纽币。如果在东区投资一个约200万纽币的House别墅,每周整租的租金预计800-1000纽。这相当于在北京投资二环与五环的不同回报率。

房产投资中有一个很有意思的现象,就是我们发现了一个规律,中心区的刚性特点。对于房价和租金的上涨,通常是从中心区向周边辐射。而对于可能的回落与曲折动荡时,通常先从周边动荡,而中心区总是能持续坚挺。在过去几年的康拉德公寓购买记录显示,在5、6年前投资康拉德公寓的,自住人群比例大约是30-40%。截止去年(2019年),自住比例已经达到约60%。尤其是随着奥克兰的新增人口日益增多,奥克兰的交通也是越来越拥堵,在上下班高峰期的时侯,不管是通向东区,西区,还是北岸,可能要花上一个小时到一个半小时。对于city的上班族和学生来说,这个是时间和成本上的浪费,代价是不小的。基于这种市场刚性需求,也是造成中心区租金上升的的刚性需要。



4、政府投资及活动

近期在奥克兰市中心的朋友们,会看到目前市中心到处都是建筑工地,在建工程。首当其冲的就是政府投资近40亿纽币的环城铁路,连接西线铁路与中心铁路为环形铁路,一方面是为了用户出行会更便捷省时,另一方面也是为了迎接2021年的美洲杯帆船赛事,届时聚集了世界多项先进技术的赛事会在奥克兰市中心的海港进行。围绕美洲杯赛事的配套设施包括海港码头及延线Commercial bay的投资大约在10亿纽币。据相关人士称,私人资本投资量可能会超过政府的投资额。

此外,诸多本国与海外公司的总部都集中在奥克兰市中心,像各大银行、市政办公、保险公司,高档商场、各大品牌名品店等。而各种节日活动像圣诞大游行、新年钟声活动,也多会聚集在市中心举办。
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:38:54 | 显示全部楼层
5.升值潜力


在新西兰过去的近五十年里,房地产行业每八到十年是一个循环增长周期。现在正处于过渡期。我们期待即将来临的下一个高峰期。那现在蓄积能量的空间来了。从实际来讲,在奥克兰,不建议客人做短期炒房的投资操作,因为有一个好的出租率作为保障,以及一个稳定体制下的稳步增长空间,这是一个不错的具有中长期稳健型投资回报的物业。在奥克兰房地产长线投资的,可以说,没有一个是亏损的。

以CBD板块的Grey Lynn区域为例,对Hadlow的第三方数据评估计算,其双钥匙的两居户型的租金回报率约在3.8%,比目前北京的1.5%左右的租金回报率高出一倍以上。根据新西兰官方数据,近20年的地段年均增长率在8.2%以上。这个收益之和是可以计算的。

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:39:58 | 显示全部楼层
四.海外买家的疑问:有些房产项目是否只对海外买家设计,而本地人并不喜欢呢?

这个问题主要涉及两个误区。首先很重要的一点需要明确,一个可以对海外买家进行销售的房产项目,政府规定最多不能超过该楼盘数量的60%,至少40%必须由本地买家购买。而实际上,自住人群和本地投资的买家的数量远远高于海外买家,毕竟海外买家在新西兰投资的还是占少数比例。另一个误区是很多客人都以为我们华人买房子的比较多。其实,我们华人投资的小型物业确实比较多,在海外投资的43%的人群中占居了近50%。这个比例不低。但是真正投资体量大的海外投资更多是美国人,他们的投资款项金额比较大,对应较大的物业项目。

五.如果海外买家需要贷款买房,该怎么做呢?

新西兰贷款有一个要求,房产实际面积(不包括阳台、花园)在45平米以下是不予贷款的,反之是可以的。对于贷款比例,我们最近带的海外客人是可以做到贷款额的50%-60%。



六. 对于准备买房的海外买家,选好房之后的流程是什么呢?是否需要现在就来新西兰办理税号、银行卡等事项?

我们很多买家都来自于海外,不确定能来新西兰的具体时间,可以根据以下流程安排办理的时间。

海外买家购买期房的流程:

(1) 买家需要清楚了解所买的是一个什么产品,然后选定好这个房产。

(2) 提供个人的身份证、护照、(水/电/燃气/银行帐单等)地址证明等基本信息与订金,与其代理律师沟通,签订购房相关的合同协议。

(3) 支付房产的首付资金到该房产项目指定的第三方律师信托帐户内,其中,定金将会按照银行浮动利息计算收益计入本金, 直到交割日。

(4) 交割日前3个月,客人可确定是否要全款或者贷款,如果需要贷款,此时需要与贷款经纪沟通,申请贷款。在此期间,对于没有来新西兰办理银行帐号和税号的客人,需要在交割之前来新西兰办理银行帐号与税号。

(5) 交割日,客人律师将客人所剩余款支付给开发商,完成交割后,由律师通知政府Council修改系统的产权登记即可(新西兰不使用房产证登记产权哦)。

恭喜您,此时您拥有一套新西兰的房产啦。

这里要说一下新西兰的首付定金,这是一个不同于中国的很有意思的事情。我们都知道,在国内买期房,签完合同付完首付款后,款项是直接付给开发商,同时贷完款后就开始给银行还款。此时离交割日通常还有一至两年的时间。而在新西兰购买期房,无论是海外买家,还是本地买家,所支付的定金都是支付给向第三方的信托账户保管,开发商是不被允许使用这笔钱来建房(开发商拿着和客人签的合同去银行做贷款),直到房产交割,开发商才可以拿到客人的这笔钱。如果开发商的这个项目没有建成的话,将会从律师的信托帐户返回该款项给客人。也就是说,客人的钱其实是有保障的,提前投资,选占了很好的位置,资金一直在律师信托帐户以当前的活期利率收取利息并计入本金,既产生了收益,还屏蔽了风险。有时侯不得不说,新西兰作为一个法制国家,商业链环境很完善,妥妥的。
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:41:38 | 显示全部楼层
七、 目前海外买家除了可以买公寓之外,能买联排别墅吗?



对于康拉德的Hadlow楼盘来说,答案是肯定的。

我们先说一下公寓的供需背景。目前67%的city市中心的公寓都是康拉德建造的,公寓是属于高密度住宅区,旨在解决奥克兰房产供需的问题。因为旅游、新移民、留学生等诸多原因,目前奥克兰的房屋供给量远远不足,新西兰每年的房产缺口大约在6万套,奥克兰预计约3万套。去年Council批的建房许可量是约8500套,这种情形之下,大量的房产缺口是满足不了的,长期短缺。



但是对于我们很多客人像三口之家,四口之家,来到新西兰也想要前花园、后花园,区别于国内公寓的别墅生活。但是又想离city中心近,方便上班,也方便孩子上学。对于这样的需求,就是接下来要和大家分享的一个好消息。康拉德集团在CBD旁的Grey Lynn,非常好的位置,推出的Hadlow联排别墅,还有为数不多的几席,海外买家可以购买。Hadlow是打造以CBD中心kiwi白领精英为定位的精品社区,有花园,可养宠物,共享菜园、共享电动汽车,享受20分钟步行超市、公园、CBD上班、健身等全配套的精品生活圈。我们的一位本地kiwi客人,他曾说以后每天早上6点左右从这里跑步到city健身房健身一个小时,之后再去公司上班。这也是本地很多青年洋人的生活常态,健康与精致。



作为新西兰最大的开发商,康拉德从户型、社区、配套等方面考虑居住的舒适性和时代感,还从地段、用户群体考虑未来的升值和投资空间。据称,政府将在这个区域投资八千万进行学校改造。众所周知,每一笔政府的投资都将会有一定的私人资本入场。

对于投资房产,诸如以上的投资因素占居的条件越多,我们的投资回报率越有保障,从而也降低我们的投资风险。无论是对于本地买家,还是海外买家。
回复

使用道具 举报

1

主题

8

帖子

21

积分

新手上路

Rank: 1

威望
0
活跃
13
玉龙币
0
在线时间
0 小时
注册时间
2020-4-22
 楼主| 发表于 2020-5-7 14:42:39 | 显示全部楼层
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|赤峰玉龙论坛 ( 蒙ICP备19005364号 )

GMT+8, 2020-10-30 10:30 , Processed in 0.092927 second(s), 44 queries .

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2019 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表